不動産投資型クラウドファンディングとは？仕組み、他の資産運用との違い

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家で資金を出し合い、不動産投資をすることです。不動産売買による差益（キャピタルゲイン）や運用による収入（インカムゲイン）を狙い、これをシェアします。

不動産投資型クラウドファンディングでは、複数の投資家と、実際に資金を運用する専門家で「ファンド」を形成します。ここが一般的な不動産投資との違いであり、似た金融商品「REIT」と混同されやすい原因でもあります。

不動産投資型クラウドファンディングとこれらの違いについて、ザッと確認しておきましょう。

　一般的な不動産投資との違い

不動産投資型クラウドファンディングと一般的な不動産投資との違いは、「複数人でやるか、1人でやるか」でしょう。

1人でやる一般的な不動産投資では、好きな物件を取得し、好きなように運用できます。物件に自分で住むこともできれば、売るタイミングも自由です。しかし、1人で不動産を取得するにはたくさんの資金がかかります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、一般的な不動産投資のような「自由な運用」こそできないものの、かかる資金を大きく抑えられます。1万円もあれば、不動産投資をはじめられるでしょう。

　REITとの違い

「複数の投資家と専門家で不動産投資を行う」という意味では、不動産投資型クラウドファンディングとREITは似ています。ただ、両者には次のような違いがあります。

【不動産投資型クラウドファンディングとREITとの違い】
・REITの方が扱う金額が大きい
・クラウドファンディングの方が投資対象の物件を選びやすい
・REITはいつでも換金できるが、クラウドファンディングではできない　など

基本的には、「自分で考えたり判断したりするタイミングを減らし、できるだけ放置したい人」に、不動産投資型クラウドファンディングは向いています。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

さまざまな金融商品の中から、不動産投資型クラウドファンディングを選ぶメリットは、「少ない負担で不動産投資をはじめられる」「低リスクで続けやすい」の2つでしょう。それぞれのメリットについて、詳しく確認しておきましょう。

　少ない負担で不動産投資をはじめられる

不動産投資型クラウドファンディングの1つ目のメリットは、「少ない負担で不動産投資をはじめられる」ことです。不動産投資型クラウドファンディングは、金銭的にも時間的にも、かかる負担が少ないです。

通常の不動産投資では、物権の取得に数千万円ものお金がかかるでしょう。ローンを組んで取得するのが一般的とはいえ、それなりの頭金は必要ですし、物件選びを間違えればその後のローンだけが重くのしかかります。

しかし不動産投資型クラウドファンディングなら、1万円ほどから不動産投資をはじめられます。物件選びや運用の方法、売買タイミングなどは専門家に任せられるので、投資家にかかる時間・労力の負担も少ないです。

　低リスクで続けやすい

不動産投資型クラウドファンディングの2つ目のメリットは、「低リスクで続けやすい」ことです。不動産投資型クラウドファンディングはローンを組まずにはじめられること、少ない資金ではじめられることから、一般的な不動産投資や個別株よりも低リスクでしょう。

一度購入すれば一定期間換金できないでメリットはありますが、裏を返せば、日々の価格変動をチェックする煩わしさは少ないといえます。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

どんな金融商品にも、リターンとリスクの両面があります。不動産投資型クラウドファンディングも同じで、はじめる前にどんなリスクやデメリットがあるのか、きちんと把握しておくべきです。

不動産投資型クラウドファンディングの3つのデメリットについて解説します。

【不動産投資型クラウドファンディングのデメリット】
・元本割れのリスクがある
・リターンが低い
・満期まで解約できない

　元本割れのリスクがある

不動産投資型クラウドファンディングの1つ目のデメリットは、「元本割れのリスクがある」ことです。不動産を扱う以上、次のようなリスクは避けられず、これらにより元本割れが起こる可能性もあります。

【不動産投資だからこそのリスク】
・社会情勢や近隣環境の変化による不動産価格の暴落
・自然災害による物件の倒壊、価値減少
・空室が続き家賃収入を得られない　など

加えて、不動産投資型クラウドファンディングには「運営会社が倒産するリスク」もあります。

　リターンが低い

不動産投資型クラウドファンディングの2つ目のデメリットは、「リターンが低い」ことです。複数の投資家で資金を出し合えるのはメリットですが、リターンもシェアしなければならず、自分の取り分が少なくなるのはデメリットです。

特に、一般的な不動産投資ではローンを組んで物件を取得することで、「レバレッジ（手元にある資金を頭金や保証金として、より大きな金額を運用すること）」がかけられます。レバレッジ効果が低いことも、リターンが低くなることにつながるでしょう。

ただ、「リスクは低くく、リターンだけ大きい金融商品」はありません。リスクを抑えればその分リターンも低くなるのは、仕方ないことです。

　満期まで解約できない

不動産投資型クラウドファンディングの3つ目のデメリットは、「満期まで解約できない」ことです。出資してしまうと、契約で定めた満期までは解約できず、従って投資資金を換金することもできません。

好きなタイミングでイグジットできないことは、ほかの投資にかける資金が少なくなることにもつながります。不動産投資型クラウドファンディングを契約したり、契約を延長したりするときは、慎重に判断しましょう。

不動産投資型クラウドファンディングの選定ポイント

不動産投資型クラウドファンディングはリスクこそ低いものの、「好きなタイミングでイグジットできない」「リターンが低い」といったデメリットも多いです。次のようなポイントに気をつけ、どこに投資するか、慎重に判断しましょう。

【不動産投資型クラウドファンディングの選定ポイント】
案件の数や規模：規模の大きい案件が多いものほど、参加しやすい
最低投資金額：一口1万円ではじめれるものが多く、初心者にもおすすめ
運用期間：運用期間中はイグジットできないため、ほかの金融商品とのバランスに注意
出資割合：一般的に、出資割合30％ほどが安全といわれている
運営会社：運用会社の実績や創業年度などから、信頼性を判断